KOHTUOTSUS
Eesti Vabariigi nimel

1. Rahuldada kassatsioonkaebus.

2. Tühistada Tartu Halduskohtu 27. jaanuari 2003. a otsus haldusasjas nr 3-305/2002 ja Tartu Ringkonnakohtu 17. aprilli 2003. a otsus haldusasjas nr 2-3-91/2003.

3. Saata asi uueks arutamiseks Tartu Halduskohtule.

4. Tagastada kautsjon.

 

1. Tartu Linnavalitsuse 10. aprilli 1997. a korraldusega nr 776 arvati eluruumide hulgast välja Tartus Aleksandri tn 1 asuvad korterid nr 1-4, 17-20 ja 33-36 ning võeti need korterid arvele mitteeluruumidena. Tartu Linnavalitsuse 22. juuli 2002. a korralduse nr 2819 alusel väljastati eelpoolnimetatud korterite omanikele ehitusload.

2. Tartu Linnavalitsuse 3. septembri 2002. a korraldusega nr 3156 anti Aleksandri tn 1 eelpoolnimetatud mitteeluruumide omanikele kasutusload. Neid ruume kasutatakse käesoleval ajal erinevate kaupluste ja teenindusettevõtetena.

3. Kamlesh Kumari Meose jt kaebustes Tartu Halduskohtule paluti Tartu Linnavalitsuse 3. septembri 2002. a korraldus nr 3156 tunnistada õigusvastaseks ja tühistada. Kaebajad väitsid, et Aleksandri tn 1 tegutsevate ettevõtete majandustegevuse tõttu pole võimalik lukustada maja trepikoja- ja välisuksi, mistõttu on ohustatud majaelanike turvalisus, lisaks on Aleksandri tn 1 tegutsevate ettevõtete majandustegevuse tõttu häiritud elamus prügiveoteenuse kasutamine, samuti on liigse müra tõttu häiritud elanike rahu.

4. Tartu Halduskohtu 27. jaanuari 2003. a otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Kohtuotsuse kohaselt on kasutusluba luba, mille kohalik omavalitsus annab ehitusloa alusel projekti kohaselt valminud ehitisele (Planeerimis- ja ehitusseaduse § 58 lg 1). Aleksandri 1 hoones tehtud ehitustööd teostati vastavalt ehitusprojektile, erinevate ametkondade esindajad on eelnimetatud mitteeluruumid üle vaadanud ja kinnitanud nende ekspluatatsioonikõlblikkust. Vaidlusaluste korterite omanikele anti ehitusload vastavalt kehtivale seadusele. Ehitise kasutusluba ei riku kaebajate õigusi ning kaebus tuleb jätta rahuldamata. Aleksandri tn 1 hoones asuvad korteriomandid. Kehtiva seaduse kohaselt ei sõltu kasutusloa andmine korteriomandi eseme reaalosale teiste korteriomandite omanike nõusolekust. Asjas ei ole tuvastatud, et kaebuse esitajate poolt nimetatud probleemid oleksid aset leidnud. Ehitise kasutusloa väljaandmine iseenesest ei too kaasa loetletud rikkumisi.

5. Tartu Ringkonnakohtu 17. aprilli 2003. a otsusega jäeti Tartu Halduskohtu 27. jaanuari 2003. a otsus muutmata. Ringkonnakohus leidis:

1) ebaõige on apellantide seisukoht, et kasutuslubade väljaandmisega on oluliselt muudetud ruumide kasutusotstarvet ja seetõttu on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Vastavalt Asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg-le 1 võib kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kuna käesolevas asjas vaidlustatud linnavalitsuse korraldusega anti kasutusload juba mitteeluruumide hulka arvatud korteriomanditele, siis ei olnud kasutuslubade väljaandmisel enam tegemist korteriomandite majandusliku otstarbe olulise muutmisega;

2) korteriomandile on omased erisused ning Korteriomandiseaduse (KOS) sätteid tuleb vaadelda erinormidena AÕS kaasomandi sätete suhtes ja korteriomanike suhtes kohaldatakse AÕS-t niivõrd, kuivõrd KOS-st ei tulene teisiti. KOS § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Sama paragrahvi lõike 2 järgi on kaasomandi esemeks maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis KOS § 2 lg 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis;

3) KOS § 10 lg 1 kohaselt võib korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega. Seega on õige halduskohtu seisukoht, et kasutusloa andmine korteriomandi reaalosale ei sõltu teiste korteriomanike nõusolekust. Kuna on tegemist korteriomanditega, mis on arvatud mitteeluruumide hulka, siis kasutuslubadele märgitud kasutus ei ole vastuolus seadusega ega ka kolmandate isikute õigustatud huvidega.

6. Kamlesh Kumari Meose kassatsioonkaebuses palutakse muuta Tartu Ringkonnakohtu otsust ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada tema kaebus. Kassaator leiab järgmist:

1) vaidlustatud korraldusega on oluliselt muudetud vaidlusaluste ruumide kasutusotstarvet ning seetõttu on AÕS § 74 lg 1 kohaselt vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Kasutusluba fikseerib mitte üksnes ruumi vastavuse ehituslikele (ekspluatatsioonilistele) nõuetele, vaid määrab ka kasutamise funktsiooni (otstarbe). Mitteeluruumid omandavad juriidiliselt fikseeritud kasutamisotstarbe läbi kasutusloa andmise;

2) käesoleval juhul on kasutusluba antud mitteeluruumile kui korteriomandile tervikuna ning kasutusloa järgne asja kasutamine hõlmab KOS § 1 tähenduses nii korteriomandi reaalosa kui ka kaasomandi mõttelise osa kasutamist;

3) kassaatori õigusi rikkuvaks on korteriomandite kasutusotstarbe muutmine ilma kaasomanike nõusolekuta. Siinjuures tuleb arvestada nii kassaatorile kui ka teistele korteriomanikele kaasnevate negatiivsete mõjutustega, mis kaasnevad viidatud korterite kasutamisega kasutuslubadega määratud korras. Mitteeluruumiks võib olla nii bürooruum kui ka teenindusettevõte. Teised korteriomanikud ei saa hinnata mitteeluruumi kasutamise kahjulikkust oma seadusega kaitstud huvidele enne kasutusloa andmist, kui mitteeluruumi konkreetne kasutusotstarve määratakse kasutusloaga. Seetõttu on mitteeluruumi kasutuseesmärgi spetsifitseerimiseks vajalik nende nõusolek.

7. Tartu Linnavalitsuse kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele palutakse kassatsioonkaebus jätta rahuldamata järgmistel põhjustel:

1) õiguslikku alust kasutuslubade väljaandmiseks keeldumiseks ei olnud. Mitteeluruumide ehitustöid teostati vastavalt ehitusloale ja ehitusprojektile. Ehitustööde eesmärgiks oli esimesel korrusel asuvate mitteeluruumide vastavusse viimine büroo-, teenindus- ja kaubanduspindadele esitatavate nõuetega;

2) Elamuseaduse § 3 lg-s 2 sätestatud eluruumi kasutamise otstarbe muutmiseks hoone teiste korteriomanike või korteriühistu nõusoleku nõue jõustus 10. juunil 1998. Korteriomandite seadmisel ei esitanud Aleksandri tn 1 korterite omanikud seaduses ettenähtud tähtaja jooksul vastuväiteid hoonealuse maa sihtotstarbele (75% elamumaa ning 25% ärimaa). Kasutuslubades mitteeluruumide kasutusotstarbe märkimine ei tähenda ruumi majandusliku otstarbe muutmist;

3) kassaator on ekslikul seisukohal, et kasutusload on antud nii korteriomandite reaalosadele kui ka korteriomandi koosseisu kuuluvale mõttelistele osale. Kuna mõtteline osa on tegelikkuses piiritlemata, ei ole võimalik mõttelisele osale kasutusluba anda;

4) kassaator ei ole tõendanud negatiivseid mõjutusi, mis kaasnevad viidatud mitteeluruumide kasutamisel kasutuslubadega määratud korras.

8. Kolmanda isiku Naresh Mody kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele palutakse kassatsioonkaebus jätta rahuldamata. Vastuse põhjendused kattuvad ringkonnakohtu ja linnavalitsuse seisukohtadega.

9. Käesolevas asjas käib vaidlus korteriomanditeks jaotatud elamus asuvale mitteeluruumile kasutusloa andmise õiguspärasuse üle.

Kuni 1. jaanuarini 2003 kehtinud Planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 58 oli sõnastatud järgmiselt:

(1) Ehitise kasutusluba on luba, mille kohalik omavalitsus annab ehitusloa alusel projekti kohaselt valminud ehitisele.

(2) Kasutusluba antakse pärast ehitise ülevaatamist, ehitusjärelevalve ettekirjutuste täitmist ja ehituse dokumentatsiooni üleandmist.

(3) Ehitise võib kasutusloa alusel kasutusele võtta ka valminud osade kaupa.

(4) Ehitist võib hakata kasutama pärast kasutusloa saamist kohalikult omavalitsuselt.

(5) Ehitist võib kasutada ainult kasutusloas näidatud otstarbel.

(6) Ehitise või mõne tema osa kasutamise otstarbe muutmiseks, kui see ei too kaasa ehitustöid, tuleb kohalikult omavalitsuselt hankida uus kasutusluba.

(7) Ehitis kantakse ehitiste kohta peetavasse registrisse pärast kasutusloa saamist."

10. Linnavalitsus on seisukohal, et tal puudus alus kasutusloa väljaandmisest keeldumiseks, kuna täidetud olid PES § 58 lg-tes 1 ja 2 sätestatud eeldused, s.t ümberehitustööd olid teostatud ehitusloa alusel, ümberehitus vastas projektile ja ehitise dokumentatsioon oli korras.

Riigikohus leiab, et kasutusloa andmine on kaalutlusõiguslik otsus, mille langetamisel ei või kohalik omavalitsus piirduda vaid ehitise projektikohasuse formaalse kontrolliga. Kasutusloa andmise välistab ka see, kui ehitise kasutamine kavandatud otstarbel oleks õigusvastane, näiteks rikuks ümberkaudsete elanike õigusi. Vaatamata sellele, et PES § 58 puudulik sõnastus näib linnavalitsuse seisukohta kinnitavat, viib vastupidisele tõlgendusele PS §-st 14 tulenev kohaliku omavalitsuse kohustus tagada oma otsuste tegemisel isikute õiguste ja vabaduste kaitse. Riigikohtu seisukoht on kooskõlas ka käesoleval ajal kehtiva Ehitusseaduse § 34 lg 1 p-dega 5 ja 8, mis sätestavad, et kasutusluba ei anta, kui kasutusloa taotlemisel esitatav ehitusprojekt ei vasta nõuetele või kui ehitis ei vasta õigusaktis sätestatud nõuetele. Projekt ja ehitis ei vasta nõuetele ka siis, kui ehitis või selle projektikohane kasutamine kahjustaks ebamõistlikult kolmandate isikute õigusi.

11. Eelnevast tuleneb, et üldjuhul on küll loomulik, et projektikohaselt valminud ehitisele antakse kasutusluba selle kasutamiseks samal otstarbel, mida peeti silmas juba ehitusprojektis ja mille kooskõla ehitamist reguleerivate normidega pidi kohalik omavalitsus kontrollima juba ehitusloa andmisel. Kuid kui kasutusloa andmisel ilmneb, et ehitusluba ei olekski tohtinud välja anda, sest ehitusprojekt ei olnud nõuetekohane, ei või kohalik omavalitsus kasutusluba väljastades seda viga tähelepanuta jätta. Vea ilmnemisel tuleb kaaluda ehitise omanike ja kolmandate isikute õigusi ja huve. Riigikohus leiab, et reeglina on elamu seniste elanike õigused ja huvid, mis on suunatud elamu senise kasutusotstarbe säilitamisele, kaalukamad kui ettevõtlusvabadus ja ettevõtja huvi alustada elamus äritegevust.

Kasutusluba ei ole aga õige kolmanda isiku vastuväidetele tuginedes jätta välja andmata juhul, kui kolmas isik oli nõuetekohaselt kaasatud ehitusloa andmise menetlusse ja talle pidi olema arusaadav, et ehitusloa alusel ehitatava hoone või ümberehituse projektijärgne kasutamine toob kaasa tagajärjed, millele vastuväide tugineb.

12. Paratamatult kaasneb ehitusloa alusel ehitamisega kahju, kui valminud ehitist ei ole hiljem võimalik kasutusloa andmata jätmise tõttu soovitud eesmärgil kasutusele võtta. Kui kasutusloa andmise võimatus on tingitud kohaliku omavalitsuse veast ehitusloa andmisel, mis ei pidanud ehitise omanikule olema enne ehitustööde alustamist arusaadav, siis võib kohalikul omavalitsusel tekkida kohustus hüvitada ehitise omanikule asjatu ehitamisega kaasnev kahju.

13. Riigikohus ei pea võimalikuks kahelda, et kaupluse rajamine korterelamusse võib riivata majaelanike õigust eraelu puutumatusele. Kaupluse tegevus toob paratamatult kaasa kahjulikke mõjutusi (näiteks müra, tundmatute isikute viibimine trepikojas ja sellega kaasnev turvatunde kadumine, privaatsuse vähenemine, takistused avalike teenuste kasutamisel). Samuti võib see vähendada teiste korterite turuväärtust. Kohtud oleksid uurimisprintsiibist tulenevalt pidanud need tagajärjed välja selgitama.

Kuna kohtud pole pööranud tähelepanu vajadusele kontrollida ümberehitatud korterite uue kasutusotstarbe sisulist kooskõla õigusaktide ja kolmandate isikute õigustega, tuleb esimese ja teise astme kohtu lahendid tühistada ja saata asi halduskohtule uueks arutamiseks.

14. Kassaator on kogu protsessi vältel tuginenud AÕS § 74 lg-le 1. Riigikohtu halduskolleegium leiab, et see säte võib asja lahendamisel küll tähtsust omada, kuid ei ole seejuures esmane. Peamine on see, et kasutusloa andmine kui diskretsiooniotsus ei tohi kahjustada ei teiste korteriomanike omandiõigust ega ka omanike või muude isikute teisi õigusi, nt õigust eraelu puutumatusele.

Siiski omavad kasutusloa andmisel tähtsust ka tsiviilõiguslikud normid. Kui nendega on keelatud kasutusloas ettenähtud tegevus üldse või on see lubatud ainult teise korteriomaniku nõusolekul ja nõusolek puudub, siis ei või kohalik omavalitsus kasutusluba väljastada.

15. AÕS § 74 lg-le 1 viitab kassaator seoses korteriomanike kaasomandis oleva trepikoja kasutamisega. Riigikohus märgib, et erisätetena reguleerivad korteriomandi hulka kuuluva kaasomandi eseme kasutamist eelkõige KOS § 10 lg 2 ja § 12.

Kuigi antud asjas vaidlustatud kasutusloa eesmärk ei olnud reguleerida trepikoja kasutamist, võib mõne korteri kauplusena kasutusele võtmine tuua kaasa trepikoja kasutusre¸iimi faktilise muutumise. Riigikohus leiab, et trepikoja faktilise kasutusre¸iimi muutumine seoses kaupluse tegevuse alustamisega elamus võib kujutada endast trepikoja majandusliku otstarbe olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 tähenduses.

16. Korteris toimuv tegevus, nt kauplemine, võib ebamõistlikult kahjustada teiste korteriomanike ja neis eluruumides elavate inimeste õigusi ka siis, kui kaupluseks muudetud korteril on eraldi sissepääs. Korteriomandiseaduse (KOS) § 10 lg 1 sätestab, et korteriomanik võib korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seaduse või kolmanda isiku õigustatud huvidega. KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanike ületab omandi tavakasutustest tekkivad mõjud.

Ka kaupluse tegevus võib jääda omandi tavakasutuse piiridesse, kui kauplus oli korterelamusse algusest peale ette nähtud. Senise eluruumi kasutuselevõtmine kauplusena toob aga kaasa omandi kasutuse olulise muutumise ja teised korteriomanikud ei ole kohustatud taluma sellega kaasnevaid mõjutusi.

17. Tähtsust ei oma antud asjas see, kas elamualune maa on oma sihtotstarbelt tervikuna elamumaa või osaliselt ärimaa, ega ka see, kas kaupluseruumid on arvel eluruumide või mitteeluruumidena. Maa sihtotstarbe ega ruumide kasutusotstarbe kindlaksmääramisel ei pidanud elanikud ette nägema, et elamusse tulevad kauplused. Kaupluse sobivust ümbruskonda tuleb eelkõige hinnata ehitus-, kasutus- ja kauplemislubade väljastamisel, sest alles siis on võimalik piisava täpsusega hinnata kavandatava tegevuse mõju ümberkaudsetele elanikele.

18. Kassaatori taotluse kohtukulude väljamõistmiseks jätab Riigikohus lahendamiseks asja uuel läbivaatamisel.

Tõnu Anton, Jüri Põld, Harri Salmann