KOHTUOTSUS
Eesti Vabariigi nimel

1. Rahuldada kassatsioonkaebus.
2. Tühistada Tallinna Halduskohtu 25. juuni 2004. a otsus haldusasjas nr 3-1020/2004 ja Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 1. märtsi 2005. a otsus haldusasjas nr 2-3/320/05 ning saata asi uueks läbivaatamiseks Tallinna Halduskohtule.
3. Tagastada kautsjon.

1. Tallinna Linnavolikogu kehtestas 16. detsembri 1999. a otsusega nr 293 Lepiku tee 60, 55a ja Kõlviku tee 2a, 2b ja 5a maa-ala detailplaneeringu. Detailplaneeringu algatajaks oli TKM Vara OÜ, kelle õigusjärglane OÜ Devon Vara tellis nimetatud detailplaneeringu ala kvartalisiseste teede ja insenerivõrkude ehitusprojekti. 28. aprillil 2000 andis Tallinna Linnaplaneerimise Amet Devon Vara OÜ-le projekteerimistingimused nr TPL-232T vastavalt detailplaneeringule kompleksselt kogu tee maa-ala kõigi kavandatavate tehnovõrkude (elektrivarustus, sidevarustus, veevarustus, olme-heitvee kanalisatsioon, drenaaø, gaas, tänavavalgustus) ja haljastuse ehitusprojekti koostamiseks. 21. detsembril 2000 andis Tallinna Linnaplaneerimise Amet OÜ-le Devon Vara ehitusloa nr 25171 detailplaneeringu ala insenerivõrkude ehitamiseks. 29. detsembril 2000 sõlmis Vlamink Invest OÜ Devon Vara OÜ-ga lepingu detailplaneeringu ala teede- ja insenerivõrkude projekti "ostmiseks koos kõigi õiguste ja kohustustega". Vlamink Invest OÜ ehitas 9. aprillil 2001 välja vee- ja kanalisatsioonitrassi Põldma tänava ja Lepiku tee vahelisel lõigul. 3. augustil 2001 anti trassile kasutusluba.

Tallinna Linnavolikogu 20. mai 1999. a otsusega nr 105 kohustati linnavalitsust valmistama ette volikogu otsuseid vee-ettevõtjate tegevuspiirkondade kehtestamiseks ja vee-ettevõtjate määramiseks. Tallinna Linnavolikogu 15. juuni 2000. a otsusega nr 214 määrati Tallinnas 12 ühisveevarustuse ja -kanalisatsiooni tegevuspiirkonda. Tallinna Linnavolikogu 30. novembri 2000. a otsusega nr 396 määrati põhitegevuspiirkonna ettevõtjaks AS Tallinna Vesi. Tallinna Linnavolikogu 17. mai 2001. a otsusega nr 142 määrati viieks aastaks Mähe aiandusühistu vee-ettevõtjaks Mähe 1 ühisveevarustuse ja -kanalisatsiooni tegevuspiirkonnas AS Esmar Ehitus ja MTÜ Energia Mähe.

7. novembril 2002 andis Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Amet (TSAPA) Esmar Ehituse AS-le ehitusloa nr 28369 "Mähe 1 vee-, kanalisatsiooni- ja sadevee ehitusprojekti" kohta. Vlamink Invest OÜ esitas 13. detsembril 2002 kaebuse Tallinna Halduskohtule Esmar Ehituse AS-le antud ehitusloa tühistamiseks.

7. juulil 2003 andis TSAPA Esmar Ehituse AS-le ehitusloa nr 29933 olmeheitvee kanalisatsioonitorustiku ehitamiseks Suslepa teele, Jasmiini teele, Arnika teele, Kupra teele, Kõlviku teele, Lepiku teele, Valguta tänavale ja Suurekivi tänavale ning ehitusloa nr 29934 veevarustuse trassi ehitamiseks eelnimetatud tänavatele. 19. augustil 2003 andis TSAPA Esmar Ehituse AS-le kasutusloa nr 2190 torustike, mis olid ehitatud ehitusloa nr 28369 alusel, kasutamiseks. 21. novembril 2003 andis TSAPA Esmar Ehituse AS-le kasutusload nr 2467 ja nr 2468 torustike, mis olid ehitatud ehituslubade nr 29933 ja nr 29934 alusel, kasutamiseks.

2. Vlamink Invest OÜ esitas kaebuse Tallinna Halduskohtule, milles palus TSAPA ehitusload nr 29933 ja nr 29934 ning kasutusload nr 2190, nr 2467 ja nr 2468 tühistada või tuvastada nende õigusvastasus. Vlamink Invest OÜ leidis, et Esmar Ehituse AS-le väljastatud ehitusload on vastuolus Vlamink Invest OÜ kehtiva ehitusloaga, arendatava ala detailplaneeringu ja Ehitusseadusega, Esmar Ehituse AS-l puudub kinnisasjade kasutamise õigus ning TSAPA on oluliselt rikkunud menetlusnorme, jättes Vlamink Invest OÜ ehitus- ja kasutuslubade andmise haldusmenetlusse kaasamata. Ühtlasi taotles Vlamink Invest OÜ tühistamiskaebuse tähtaja ennistamist ja esialgse õiguskaitse korras vaidlustatud haldusaktide peatamist.

Tallinna Halduskohtu 25. juuni 2004. a otsusega haldusasjas nr 3-1020/2004 tunnistati vaidlustatud haldusaktid õigusvastaseks, muus osas jäeti kaebus rahuldamata. Kohus leidis, et Ehitusseaduse (EhS) § 14 ei anna õiguslikku alust ehitamiseks. EhS § 23 lg 5 kohaselt peab ehitusloa taotleja esitama kinnisasja omanikega sõlmitud lepingud enne ehitusloa väljastamist. Sellel juhtumil ei ole kohalik omavalitsus kokkulepete olemasolu kontrollinudki. Kokkulepete puudumine välistas ehituslubade väljastamise Esmar Ehitus AS-le. Ehitusluba ei või olla vastuolus detailplaneeringuga. Vajadusel tuleb planeeringut eelnevalt muuta. Kohus jättis ehitus- ja kasutusload tühistamata, kuna Vlamink Invest OÜ ei ole oma trasse välja ehitanud, samas kui Esmar Ehituse AS-i trassid on juba kasutuses ning kolmandate isikute ja avalikud huvid kaaluvad üles Vlamink Invest OÜ huvi ehitus- ja kasutuslubade tühistamiseks.

3. TSAPA esitas apellatsioonkaebuse, milles palus halduskohtu otsus tühistada. TSAPA leidis, et ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ehitamiseks ei ole vaja koostada eraldi detailplaneeringut. EhS § 14 kohaselt on kolmandal isikul õigus kasutada maad ehitusloa alusel ning seega polnud vaja EhS § 23 lg-s 5 nimetatud kokkuleppeid kinnisasja omanikega esitada. Tallinna linnale kuuluval kinnistamata teemaal trasside ehitamiseks kokkulepet maaomanikuga vaja ei ole.

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 1. märtsi 2005. a otsusega haldusasjas nr 2-3/320/05 rahuldati apellatsioonkaebus. Ringkonnakohus leidis, et Vlamink Invest OÜ-l puudus maakasutusõigus ning Esmar Ehitus AS-i trassid ei rikkunud ega muutnud tehniliselt võimatuks Vlamink Invest OÜ trasside kasutamist. Seetõttu puudus Vlamink Invest OÜ-l põhjendatud huvi Esmar Ehitus AS-le antud ehitus- ja kasutuslubade kehtetuks tunnistamiseks.

4. Vlamink Invest OÜ esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse ja jätta jõusse halduskohtu otsuse. Vlamink Invest OÜ leiab, et ringkonnakohus rikkus menetlusnorme, kui viitas kaebeõiguse puudumise põhjendamisel haldusasjas nr 2-3/127/05 tehtud otsuse põhjendustele, sest asjaolud olid vahepeal muutunud. Vlamink Invest OÜ-l oli võlaõiguslik kokkulepe maatüki omanikuga. Ringkonnakohus on rikkunud uurimisprintsiipi. Vaidlustatud ehitus- ja kasutusload rikuvad Vlamink Invest OÜ õiguspärast ootust.

5. TSAPA ega Esmar Ehituse AS kirjalikku vastust kassatsioonkaebusele ei esitanud.

6. Halduskohtusse on esitatud kaebus ehitus- ja kasutuslubade tühistamiseks või õigusvastaseks tunnistamiseks. Halduskohus jättis kaebuse ehitus- ja kasutuslubade tühistamise nõudes rahuldamata ning selle peale apellatsioonkaebust ei esitatud. Ringkonnakohus lahendas vaidluse üksnes ehitus- ja kasutuslubade õigusvastaseks tunnistamise osas. Kassatsioonkaebus on esitatud ringkonnakohtu otsuse peale tervikuna.

Riigikohtu halduskolleegium leidis 20. oktoobri 2005. a otsuses haldusasjas nr 3-3-1-33-05, et TSAPA tegevus ja uue ehitusloa väljastamine enne Vlamink Invest OÜ ehitusloa muutmist või tühistamist võib anda alust kahju hüvitamise nõudeks. Kuna selle haldusasja asjaolud on sarnased ja menetlusosalised on samad, ei pea kolleegium vajalikuks oma põhjendusi selles osas korrata.

Riigikohtu halduskolleegium lahendab selle haldusasja raames küsimused uurimisprintsiibi rikkumisest ja kasutuslubade õiguspärasusest.

7. Ringkonnakohus on rajanud oma otsuse tõenditele, mis on kogutud ja hinnatud teises samade menetlusosaliste vahel toimunud kohtuvaidluses, milles kohtulahend polnud veel jõustunud. Vlamink Invest OÜ leiab, et ringkonnakohtu otsus tugineb asjaoludele, mida selles kohtuvaidluses ei ole tõendatud. Riigikohtu halduskolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et reeglina ei vaja asjaolud, mis on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega, kui sellest võtavad osa samad menetlusosalised, uuesti tõendamist (HKMS § 17). Kohtuotsuse rajamine teises kohtuasjas tuvastatud asjaoludele ei või aga olla protsessiosaliste jaoks üllatuslik. Kohus peab andma protsessiosalistele võimaluse esitada tõendeid selle kohta, et asjaolud on vahepeal muutnud, või koguma tõendeid omal algatusel (HKMS § 15 lg 3 esimene lause, § 16 lg 2 ja § 35 lg 4).

Haldusasja materjalidest ei nähtu, et ringkonnakohus oleks teavitanud protsessiosalisi kavatsusest tugineda teises kohtuasjas tõendatud asjaoludele, andnud protsessiosalistele võimaluse esitada selle kohta vastuväiteid ja nende vastuväidete kinnituseks tõendeid ega ise kogunud tõendeid. Sellest nähtub, et ringkonnakohus pole järginud uurimispõhimõtet ning see võis mõjutada otsust sisuliselt.

HKMS § 64 lg 2 kohaselt ei hinda Riigikohtu halduskolleegium tõendeid. Halduskohus peab asja uuel läbivaatamisel kontrollima, kas asjaolud, mis olid aluseks otsuse tegemisel haldusasjas nr 2-3/127/05, on samad ka käesolevas haldusasjas. Halduskohtul on asja uuel läbivaatamisel võimalik hinnata ka seda, kas terviklikkuse huvides oleks sobiv kaks kohtuasja liita.

8. EhS § 33 lg 3 kohaselt kontrollib ehitusjärelevalve organ kasutusloa väljastamisel ehitise vastavust õigusaktidega sätestatud nõuetele. Riigikohtu halduskolleegium leidis 10. oktoobri 2003. a otsuses haldusasjas nr 3-3-1-62-03, et kasutusloa andmisel peab ehitusjärelevalve organ kontrollima ehitise vastavust mitte ainult ehitus- ja planeerimisõiguse normidele, vaid hindama ka seda, kas ehitise kasutamine kavandatud otstarbel on vastuolus muude õigusnormidega. Ehitis ei vasta nõuetele, kui ehitis või selle projektikohane kasutamine kahjustaks ebamõistlikult kolmandate isikute õigusi. Ehitis on õigusvastane näiteks ka siis, kui see paikneb võõral maatükil õigusliku aluseta. Kasutusluba, mis on väljastatud õigusvastase ehitusloa alusel ehitatud ehitisele, on õigusvastane.

9. Kuna haldusasi saadetakse Tallinna Halduskohtule uueks läbivaatamiseks, siis lahendab halduskohus kohtukulude küsimuse koos asja sisulise lahendamisega. Kautsjon tagastatakse.

Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Jüri Põld