RIIGIKOHUS
TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS
Eesti Vabariigi nimel

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 22. detsembri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-11649 ja Pärnu Maakohtu 23. märtsi 2009. a otsus samas tsiviilasjas ning saata asi uueks läbivaatamiseks Pärnu Maakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Martin Traadile (konto nr 221005132419, Swedbank AS) 21. jaanuaril 2010. a Osaühingu RAHEST eest tasutud kassatsioonikautsjon 31 300 krooni.

1. Osaühing RAHEST (hageja) esitas 31. märtsil 2008 Pärnu Maakohtule hagi Toomas Pärna (kostja I) ja Margus Ehrenpreisi (kostja II) vastu solidaarselt 3 130 000 krooni väljamõistmiseks.

Hagiavalduse järgi müüsid kostjad hageja juhatuse liikmetena hageja nimel 28. veebruari 2007. a lepinguga (müügileping) Piia Kõverikule (ostja) Raplas Viljandi mnt 72g asuva ja hagejale kuuluva kinnisasja (kinnisasi) hinnaga 420 000 krooni. Ostja oli kostja I lähikondne. Ostuhinna kohustus ostja tasuma osamaksetena 50 000 krooni aastas. Hageja kolmas juhatuse liige Andres Karlep ei olnud tehingust teadlik. Kinnisasja turuväärtus oli müügi ajal 3 550 000 krooni. Müües kinnisasja 8,45 korda alla tegeliku väärtuse, tekitasid kostjad hagejale tahtlikult 3 130 000 krooni kahju. Ebamõistlikult pika maksetähtaja tõttu lisanduvad kahjule saamata intress ja raha, mida hageja ei saa kasutada. Hageja osanike 1. augusti 2007. a otsusega otsustati kahju kostjatelt sisse nõuda ja määrati selleks hageja esindaja.

2. Kostjad vaidlesid hagiavaldusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata.

Kostjate arvates ei ole hageja osanikud hagi esitamist nõuetekohaselt otsustanud. Lisaks on hagi põhjendamata ja pahatahtlik. Kostjate vastu algatatud kriminaalmenetlus on lõpetatud. Kinnisasja müügi eesmärgiks oli säilitada ettevõtte majandustegevust ja tootmisbaasi. Seega tehti tehing hageja huvides. Kuni 9. märtsini 2007 oli hageja juhatuse esimees A. Karlep, kes võttis oma ainuesindusõigust kasutades 2004. a-l enda ainuosalusega osaühingule (OÜ) JÄÄKARU & KO laenu ja seadis laenu garandiks hageja. OÜ JÄÄKARU & KO kasutas 2003æ2007 oma majandustegevuseks hageja tootmispinda ja kontorit, säästes sellega 814 275 krooni ning tekitades hagejale muid kulusid 475 037 krooni. 2006. a lõpuks ei olnud OÜ JÄÄKARU & KO enam jätkusuutlik, mistõttu oli oht, et tema võla tasumise kohustus läheb üle hagejale. Seega kahjustas A. Karlep hageja majandustegevust.

Müügileping on seaduslik, kuna hageja juhatusel oli enda 19. veebruari 2007. a otsuse järgi õigus kinnisasja müügiks. Samuti võis juhatus tehingu teha hageja põhikirja järgi. Ostjaga 28. veebruaril 2007 enne müügilepingu sõlmimist sõlmitud kasutuslepingu alusel võttis ostja endale kohustuse renoveerida külmikute remonditöökoja ruumid ja anda need hagejale 20 aastaks tasuta kasutada. 13. septembril 2007 sõlmisid ostja ja hageja ka kinnisasja kasutusvalduse asjaõiguslepingu, mille järgi seati hageja kasuks külmikute remonditöökoja ruumide tasuta kasutusvaldus 20 aastaks. Selle lepingu järgi on ruumide kasutusõiguse väärtus 90 000 krooni aastas. Seega on 20 aastaks ruumide kasutamise hind kokku 1 800 000 krooni. Kinnisasi müüdi bilansilise väärtusega 420 000 krooni, arvestades ruumide tasuta kasutamise väärtust ja kinnisasjal asuva hoone (hoone) renoveerimiseks vajalikku kulu 963 000 krooni. Kostjate esitatud hindamisakti järgi on kinnisasja turuväärtus 1 400 000 krooni. Kostjad tegutsesid hageja huvides, täitsid oma hoolsuskohustust ja olid hagejale lojaalsed. Varasemad hageja majandusaastad lõppesid kahjumiga, kuid 2007. aasta majandusaasta oli kasumlik.

3. Pärnu Maakohus jättis 23. märtsi 2009. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Maakohtu otsuse järgi otsustas hageja osanike koosolek pädevalt hagi esitamise kostjate vastu ja määras selleks hageja esindaja.

Tõendatud ei ole, et kostjad tekitasid hagejale kahju ja rikkusid juhatuse liikme kohustusi. Hageja põhikiri ei näe ette, et kinnisasja võõrandamise otsustamisel peavad osalema kõik juhatuse liikmed. Hageja jätkab pärast kinnisasja müüki oma tavapärast majandustegevust ja kasutab selleks hoonet. Hageja vastutas garantii andjana OÜ JÄÄKARU & KO kohustuste täitmise eest 962 000 krooni ulatuses. Audiitori arvamuse järgi oli OÜ JÄÄKARU & KO omakapital 31. detsembri 2006. a seisuga negatiivne ja vastuolus äriseadustiku (ÄS) § 176 nõuetega. Seega oli kostjatel küllaldane alus arvata, et OÜ JÄÄKARU & KO ei suuda oma kohustusi täita ja nõue võidakse pöörata hageja varale. See omakorda oleks võinud tuua kaasa hageja pankroti. A. Karlep juhatuse liikmena seadis hageja vara ohtu, mille teised juhatuse liikmed kõrvaldasid. Kostjate seletusi hoone halva seisukorra kohta kinnitab Ehitusmeistrite Abi OÜ hinnapakkumine, mille järgi oli hoone renoveerimistööde maksumus 23. veebruari 2007. a seisuga 963 000 krooni. 28. veebruaril 2007 sõlmisid hageja ja ostja lepingu, millega hageja sai 20 aastaks tasuta kasutusse hoones olevad tööruumid. Lepingu p 2.1.3 järgi kohustus kinnisasja omanik ruume renoveerima, hädavajalikud tööd kohustus omanik tegema 1. oktoobriks ja 31. detsembriks 2007. 13. septembril 2007 sõlmisid pooled kasutusvalduse seadmise lepingu, millega hageja sai 20 aastaks õiguse tasuta kasutada hoones 250 m² ulatuses ruume külmikute remondi töökojana ja kinnisasjal paiknevaid juurdepääsuteid. Kasutusvalduse lepingu p 1.5.2 järgi on ruumide kasutamise õiguse aastaväärtuseks lepingu sõlmimise ajal 90 000 krooni. 13. septembril 2007 kanti kasutusvaldus kinnistusregistrisse.

Eeltoodud põhjustel ei saanud hageja kinnisasja alla võimaliku turuväärtuse müües varalist kahju ja kostjad tegutsesid hageja huvides. Kostjate tegevus ei olnud vastuolus ÄS § 187 lg-s 1 sätestatud hoolsuskohustusega. Kostjad on kinnitanud soovi jätkata hageja majandustegevust ja nende eesmärk ei olnud ega pidanud olema müüa kinnisasja võimalikult kõrge hinnaga. Kostjatel oli õigus otsustada, kellele ja millistel tingimustel hageja vara müüa, nad ei tegutsenud omakasu ajendil. Seepärast ei saa kostjatele ette heita, et kinnisasja ostja on kostja I tuttav ja elab kostja I korteris. Asja lahendamisel ei saa lähtuda ainult kinnisasja müügihinnast ja selle tasumise tingimustest, vaid arvestada tuleb ka ostja kohustusega hoonet remontida ja hageja võimalusega ruume tasuta kasutada. Kostjad müüsid kinnisasja alla turuhinna, kuid samas vabanes hageja kohustusest ise hoonet remontida ja sai õiguse kasutada tasuta 20 aastat endale vajalikke ruume. Kostjad otsustasid kinnisasja müüa selleks, et hageja saaks tegeleda oma põhialaga ega peaks hoonet remontima.

Pooled ei vaidle, et kinnisasi müüdi alla turuhinna. A. Karlepi vande all antud seletuste kohaselt pakkus naabruses asuv äriühing kinnisasja eest 4 000 000 krooni. Kostjate esitatud hinnangu järgi oli kinnisasja turuväärtus 2007. a oktoobrikuus 1 400 000 krooni, hinna määramisel on arvestatud hageja kasuks 20 aastaks seatud kasutusvalduse ja kinnisasja läbivate tehnovõrkudega. Kasutusvalduseta oleks kinnisasja turuväärtus olnud 2 200 000 krooni. Hageja esitatud hinnangu järgi oli kinnisasja võimalik turuväärtus 2007. a maikuus 3 550 000 krooni. Selles hinnangus ei ole arvestatud tehnovõrkude ega kinnisasja koormavate rendilepingutega. Kuna kinnisasja müügiga alla võimaliku turuhinna ei tekitatud hagejale kahju, ei ole kinnisasja turuhind asja lahendamisel oluline. Teada ei ole, kas kinnisasja müümisel hageja nimetatud hinnaga mõnele teisele ostjale oleks hageja saanud majandustegevust jätkata, st kas müük oleks olnud majanduslikult otstarbekas.

Asja lahendamiseks ei ole oluline, kuidas hageja ja teised äriühingud kasutasid 2007. a-l ja kasutavad praegu hoonet, kas ja millise lepingu on hageja ja OÜ JÄÄKARU & KO sõlminud hoone kasutamiseks, kuidas jagati hoone remondi- ja muud kulud, kas OÜ JÄÄKARU & KO andis hagejale laenu ja kas hageja esitas teistele äriühingutele arveid. Samuti ei ole olulised hageja majandusnäitajad, sest ei ole tõendatud, et kasum oleks saavutatud kinnisasja müümise tulemusena.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.

Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu.

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 22. detsembri 2009. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja kanda.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega, et kostjad ei rikkunud kinnisasja müügiga juhatuse liikme kohustusi ja ei tekitanud hagejale kahju, ega korranud neid põhjendusi. Maakohtu järeldused ei ole vastuolulised. Ainuüksi vara müük alla turuhinna kostja I tuttavale ei tähenda, et kostjad rikkusid juhatuse liikme kohustusi. Maakohus lähtus õigesti lepingu sõlmimise asjaoludest. Maakohus tuvastas, et A. Karlep hageja kolmanda juhatuse liikmena, olles samal ajal ka OÜ JÄÄKARU & KO juhatuse liige, seadis OÜ JÄÄKARU & KO kohustuste täitmise eest hagejale garantiikohustust võttes ohtu hageja vara ja sellega hageja majandustegevuse jätkumise. Kostjad tegid tehingu hageja huvides, eelkõige tema majandustegevuse jätkumise tagamiseks. Lisaks tuvastas maakohus õigesti, et ostja remondikohustus katab suure osa turuväärtusest vähem saadud summast, kusjuures hageja kasutab ostja renoveeritavaid ruume lepingu järgi tasuta 20 aastat.

Ringkonnakohus jättis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 652 lg 4 alusel tähelepanuta apellatsioonkaebuses esitatud väited ühele osanikule kahju tekitamise kohta osa turuvääruse vähenemise tõttu. Maakohtus hageja eeltoodud asjaoludele ei tuginenud ja need väljuvad praeguse tsiviilasja raamidest. Maakohus ei menetlenud osanikule kahju tekitamise hagi.

6. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.

Kassatsioonkaebuse järgi kohaldas ringkonnakohus ebaõigesti ÄS § 187 lg-d 1 ja 2, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 35 ja § 37 lg-t 1 ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 620 lg-d 1 ja 2. Ringkonnakohus nõustus põhjendamatult maakohtu järeldusega, et remondikohustusest vabanemine ja hoone osade ruumide tasuta kasutamine on hüve, mille saamiseks on põhjendatud loobuda omandist alla turuhinna ja hagejale ei ole sellega kahju tekitatud. Ringkonnakohus on küll möönnud, et kostjad tekitasid hagejale kahju kinnisasja müügiga alla selle turuväärtuse, kuid ei hinnanud seda kahjuliku tegevusena. Otsusest ei selgu, miks A. Karlepi võimalik kahjulik tegevus oleks tekitanud hagejale suuremat kahju kui kostja tegevus. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta hageja väite, et kinnisasi võõrandati eesmärgiga hakata seda haldama kostjate endi või nende kontrolli all olevate isikute kaudu. Samuti ei ole ringkonnakohus kontrollinud, kas ostja täitis müügilepingust tulenevat remondikohustust.

7. Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu.

Kostjate arvates leidis ringkonnakohus õigesti, et hageja ei ole tõendanud kahju tekkimist ega selle suurust. Hageja esitatud hindamisaktis märgitud kinnisasja väärtust ei saa võtta aluseks kahju suuruse arvutamisel, kuna selles aktis ei ole arvestatud, et kinnisasi on koormatud kasutuslepingutega. Arvestada tuleb ka ostja kohustusega hoonet remontida ja hageja võimalusega ruume tasuta kasutada. Kostjad ei ole juhatuse liikme kohustusi rikkunud. Hagejale ei tehtud kinnisasja ostupakkumist hageja hindamisaktis näidatud hinnaga. Kinnisasja müük oli vajalik hageja majandustegevuse jätkamiseks ja tootmiskoha säilitamiseks. A. Karlepi tegevusega kaasnes oht hageja majandustegevusele. Kohtud ei pidanud kontrollima, kas ostja remontis hoonet.

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Kolleegium peab TsMS § 692 lg 5 esimese lause alusel vajalikuks tühistada ka maakohtu otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

9. Kolleegium käsitleb esmalt hageja nõude õiguslikku alust, olulisi asjaolusid ning poolte ja kohtute seisukohti (I), seejärel aga annab hinnangu kohtulahenditele ja lahendab menetluslikud küsimused (II).

10. Hageja esitas hagi kostjate kui oma juhatuse liikmete vastu nende kohustuste rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks. Nõude õiguslik alus on ÄS § 187 lg 2, mille esimese lause järgi vastutavad oma kohustuste rikkumisega osaühingule kahju tekitanud juhatuse liikmed kahju hüvitamise eest solidaarselt. Analoogne regulatsioon tuleneb TsÜS § 37 lg 1 esimesest lausest. Kuna juhatuse liikme õigussuhe on olemuslikult tehinguline (vt ka nt Riigikohtu 11. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-05, p 18), kohaldub kohustuste rikkumisel tekitatud kahju hüvitamisel VÕS § 115. Kahju hüvitamiseks peab osaühing tõendama, et juhatuse liige on oma kohustust rikkunud, et osaühing on saanud kahju ning et rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127). Juhatuse liige vabaneb ÄS § 187 lg 2 teise lause järgi vastutusest, kui ta tõendab, et on oma kohustusi täitnud korraliku ettevõtja hoolsusega.

Kolleegium märgib, et kokkuleppel juhatuse liikmega või ka osaühingu põhikirjas võib juhatuse liikme vastutust osaühingu ees modifitseerida, mh ette näha vastutuse nt üksnes süüliste või raskelt hooletute tegude eest. Kokkuleppe kehtivuse hindamisel saab juhinduda VÕS § 106 lg-st 2.

11. Osaühingu juhatuse liikmetel on seadusest, osaühingu põhikirjast, osanike või juhatuse otsustest ja võimalikust lepingust tulenevate konkreetsete kohustuste kõrval TsÜS §-st 35 tulenev üldine kohustus täita oma ülesandeid juhtorgani liikmelt tavaliselt oodatava hoolega (nn hoolsuskohustus) ja olla juriidilisele isikule lojaalne (nn lojaalsuskohustus) (vt ka nt Riigikohtu 30. aprilli 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-03, p 10; nr 3-2-1-41-05, p 31). Osaühingu juhatuse liige peab ÄS § 187 lg 1 järgi täitma oma kohustusi kõrgendatud hoolsusega, nn korraliku ettevõtja hoolsusega. Lisaks peavad juhatuse liikmed TsÜS § 32 järgi omavahelistes suhetes ning suhetes osanikega ja teiste juhtorganite liikmetega järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Samuti laieneb juhatuse liikmetele TsÜS §-st 138 ja VÕS §-st 6 tulenev üldine hea usu põhimõtte järgimise kohustus. Hoolsust ja lojaalsust nõuab juhatuse liikmetelt ka VÕS § 620.

12. Asjas ei vaielda järgmiste oluliste asjaolude üle:

• kostjad on hageja juhatuse liikmed;
• hageja juhatuse liige A. Karlep oli hageja nimel 16. oktoobril 2006 sõlminud kokkuleppe, mille järgi garanteeris hageja OÜ JÄÄKARU & KO kohustusi 962 000 krooni ulatuses;
• kostjad sõlmisid hageja nimel 28. veebruaril 2007 müügilepingu, millega müüdi hageja kinnisasi ostjale 420 000 krooni eest, tingimusel, et ostuhind tasutakse järelmaksuga 50 000 krooni kaupa aastas; hageja juhatuse liige A. Karlep ei olnud müügilepingu sõlmimisest teadlik;
• 28. veebruaril 2007 sõlmisid kostjad hageja nimel ostjaga lepingu hoone osa ruumide tasuta kasutamiseks 20 aastaks;
• 13. septembril 2007 sõlmis kostja I hageja nimel ostjaga lepingu, mille alusel seadis ostja kinnisasjale hageja kasuks 20 aastaks tasuta kasutusvalduse, mis lubab hagejal kasutada osa hoone ruumidest; kasutusvaldus on kantud kinnistusraamatusse;
• kinnisasja ostja on kostja I tuttav ja elab kostja I korteris.

13. Hageja arvates rikkusid kostjad hageja juhatuse liikmetena oma kohustusi sellega, et müüsid hageja kinnisasja viimase nimel kostja I lähikondsest ostjale hagejale kahjulikel tingimustel oluliselt alla turuhinna ning põhjustasid selle rikkumisega hagejale kahju, mis seisneb tema vara väärtuse vähenemises. Hageja arvestuse järgi oli 420 000 krooni eest müüdud kinnisasja tegelik väärtus müügi ajal 3 550 000 krooni.

14. Kostjate arvates oli müügilepingu eesmärk tagada hageja majandustegevus ja tootmisbaas, mis sattus ohtu OÜ JÄÄKARU & KO võla tagamiseks antud garantii realiseerimise võimaluse tõttu. See tulemus saavutati lisaks müügilepingule tasuta kasutamise lepingu sõlmimise ja kasutusvalduse seadmisega kinnisasjale hageja kasuks, samuti ostjale hoone remondikohustuse panemisega. Kostjate arvates on hageja kasuks seatud kasutusvalduse väärtus 1 800 000 krooni, lisaks kuluks kinnisasjal asuva hoone renoveerimiseks 963 000 krooni, mille hageja nüüd kokku hoiab. Kinnisasja turuväärtus on kostjate arvates 1 400 000 krooni, kasutusvalduseta aga 2 200 000 krooni.

15. Maakohtu arvates ei rikkunud kostjad oma kohustusi ega tekitanud hagejale kahju. Kostjad tagasid müügilepingu ja kasutuslepingute sõlmimisega hageja tegevuse jätkumise, vältides tehingutega sissenõude pööramist kinnisasjale OÜ JÄÄKARU & KO kohustuste täitmiseks. Hageja vabanes kohustusest hoonet remontida ja sai õiguse kasutada tasuta 20 aastat endale vajalikke ruume. Samas möönis maakohus otsuses, et müügihind jäi alla kinnisasja turuhinnale.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga. Ka ringkonnakohus möönis, et kinnisasi müüdi alla turuhinna kostja I tuttavale, kuid see ei ole juhatuse liikme kohustuste rikkumine, kuna tehingud tehti hageja majandustegevuse jätkumise tagamiseks. Lisaks märkis ringkonnakohus, nagu oleks maakohus tuvastanud, et ostjale pandud remondikohustus katab suure osa kinnisasja eest vähem makstud summast.

16. Esmalt nõustub kolleegium kohtutega, et hagi esitamise ja hageja esindaja määramise vaidluses otsustasid kostja osanikud ÄS § 168 lg 1 p 10 ja § 177 lg 1 kohaselt. Kahe võrdse osalusega osaniku olemasolul, otsustabki ühingu nimel osaniku (kas osaniku või juhatuse liikmena) vastu hagi esitamise teine osanik.

17. Kolleegium ei nõustu kohtute käsitlusega, et kostjate vastutus peaks olema välistatud seetõttu, et nad võõrandasid äriühingu põhilise vara, kinnisasja, vältimaks vara arvel äriühingu võlausaldaja nõude sissenõudmist. Kolleegium ei arva, et selline käitumine oleks kooskõlas korraliku ettevõtja hoolsusega, mida nõuab juhatuse liikmetelt ÄS § 187 lg 1. Sellist tegevust võib hinnata hoopis äriühingu maksejõuetuse tahtliku põhjustamisena karistusseadustiku § 384 mõttes. Samuti võivad juhatuse liikmed niimoodi käitudes muutuda isiklikult vastutavaks äriühingu võlausaldajate ees (vt ka nt Riigikohtu 17. detsembri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-150-09, p 11).

Lisaks märgib kolleegium, et kinnisasja võõrandamisega ei saanud äriühing vabaneda oma võimalikust vastutusest võlausaldaja ees garantii järgi. Kinnisasja võõrandamine ei takista võlausaldajal esitada hageja vastu hagi võla sissenõudmiseks või ka hageja pankrotiavaldust. Nõude rahuldamisel on täitemenetluses võimalik täitemenetluse seadustiku § 127 alusel pöörata sissenõue ka kasutusvaldusele, eelkõige anda see kolmanda isiku teostada. Samuti on võimalik ebamõistlikel tingimustel müügileping nii täite- kui ka pankrotimenetluses tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistada. Lisaks eelnevale võivad äriühingu majandustegevuse jaoks olulise kinnisasja (kui ettevõtte) võõrandamisega minna äriühingu võlad VÕS § 182 lg 2 järgi olulises osas üle kinnisasja omandajale, kusjuures nende eest jääb VÕS § 183 lg 1 järgi vastutama ka ettevõtte võõrandaja.

18. Eelnevast (vt otsuse p 17) järeldub, et kinnisasja võõrandamist äriühingu majandustegevuse jätkumise tagamiseks tuvastatud asjaoludel ei saa pidada kooskõlas olevaks juhatuse liikmete kohustustega, esmajoones hoolsuskohustusega. Seega ei saa kostjate vastutust välistada asjaolu, et nad soovisid vältida OÜ JÄÄKARU & KO võla tagamisest tingitud sissenõude pööramist hageja varale, millele kohtud omistasid keskse tähtsuse. Võlausaldajale kahju tekitamisega ei saa juhatuse liikmete käitumist õigustada, nagu kohtud seda sisuliselt tegid. Samuti ei mõjuta kostjate vastutust see, kas ja millisel viisil võis oma kohustusi hageja suhtes rikkuda juhatuse liige A. Karlep. Kostjate kohustuste rikkumist ei saa õigustada kolmanda juhatuse liikme võimalike rikkumistega.

Seega on kohtud valesti kohaldanud esmajoones ÄS § 187 lg-d 1 ja 2, kui leidsid, et kostjad ei ole oma kohustusi rikkunud. Kolleegiumi arvates saab pidada juhatuse liikmete poolt äriühingu vara võõrandamist äriühingule ebasoodsatel tingimustel kostjaga I seotud isikule juhatuse liikmete vastutust eeldavaks asjaoluks. Samuti ei saa kinnisasja võõrandamist piisava väärtusega vastusooritust saamata õigustada hageja sooviga jätkata tegevust just hoone ruumides. Vastutuse välistaks üksnes see, kui juhatuse liikmed tõendavad, et nad tegutsesid korraliku ettevõtja hoolsusega, st et sellises olukorras käituks keskmine heas usus tegutsev professionaal sama moodi.

19. Hageja näeb oma kahju selles, et tema vara väärtus vähenes ebasooda müügilepingu sõlmimise tulemusena, st ta arvestab oma kahju VÕS § 127 lg 1 järgi. Kolleegiumi arvates on selline kahju ÄS § 187 lg 2 kaitsealas, st selline kahju on juhatuse liikmete kohustuste rikkumise korral hüvitatav (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-05, p 49).

Kahju kindlakstegemiseks tuleb esmajoones hinnata, kas müügilepingu sõlmimise tagajärjel vähenes hageja vara väärtus. Selleks tuleb selgeks teha müüdud kinnisasja harilik väärtus ja ostjalt saadud vastusoorituse väärtus.

20. Nagu märgitud (vt otsuse p 15), leidsid kohtud, et kostjad ei ole hagejale kahju tekitanud. Maakohus on otsuse põhjendavas osas põhjalikult loetlenud poolte seisukohti ja esitatud tõendeid, kuid kohtu enda tuvastatud asjaolusid, millel kohtu järeldused põhinevad, sellest olulises osas ei nähtu. Nii ei tuvastanud maakohus kinnisasja tegelikku väärtust müügi ajal, kinnisasjale seatud kasutusvalduse väärtust ega hoone eeldatavate remonditööde maksumust. Samas möönis maakohus, et kinnisasi müüdi alla turuväärtuse. Poolte seisukohtade ja tõendite loetlemine kohtulahendi põhjendavas osas ei tähenda, et kohus need asjaolud tuvastas. Kohtu tuvastatud asjaolud peavad nähtuma kohtuotsusest selgelt.

Selliselt on maakohtu otsus TsMS § 669 lg 1 p 5 mõttes olulises ulatuses põhjendamata. Nõustudes maakohtu otsusega ja märkides ekslikult, et maakohus tuvastas, et ostjale pandud remondikohustus katab suure osa kinnisasja eest vähem makstud summast, ei ole ringkonnakohus maakohtu otsuse puudusi kõrvaldanud. Seetõttu tühistab kolleegium nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsuse ja saadab asja uueks läbivaatamiseks maakohtule, kus tuleb esmajoones selgeks teha hageja võimalik kahju. Selleks peab maakohus hindama esitatud tõendeid ja tegema neist selged järeldused. Riigikohus ei saa TsMS § 688 lg-te 3-5 järgi ise faktilisi asjaolusid tuvastada ega tõendeid hinnata. Seetõttu ei ole võimalik hageja kassatsioonkaebust rahuldada osas, milles hageja palub Riigikohtul asi lahendada.

21. Kolleegium juhib kohtute tähelepanu asjaolule, et asjatundjad, kes hindavad kinnisasja või selle kasutusõiguse väärtust (sõltumata sellest, kas kohus hindab nende hinnangut eksperdiarvamuse või dokumentaalse tõendina), ei pruugi adekvaatselt hinnata tavapärasest keerulisemate õiguslike asjaolude mõju eseme väärtusele, mh ei pruugi nad hinnata erinevate lepingutega kaasnevaid õiguslikke riske õigesti. Hinnates nt kinnisasja kasutamise võimaluse väärtust, tuleb arvestada ka seda, kas kasutusõigus on võla- või asjaõiguslik, kuidas jaguneb kulude kandmise kohustus, millised on maksetingimused ning võimalused suhet ennetähtaegselt lõpetada ja kas on tagatud suhte jätkumine kinnisasja omaniku muutumise puhul. Tõendite hindamine on TsMS § 232 lg 1 järgi kohtu ülesanne, kes suudab asjatundjate esitatut eriti selles osas mõtestada ise. Vajadusel tuleb asjatundjal lasta oma arvamust täpsustada või esitada talle täpsustavaid küsimusi.

22. Hinnates ostja antud vastusoorituse väärtust, tuleb asja uuel lahendamisel pidada silmas muu hulgas järgmist.

Müügilepingus (I kd, tl 5-10) ei ole viidet sellele, et ostja kohustub andma kinnisasjal asuva hoone või osa sellest hageja kasutusse ja tegema hoones remondi. Lisaks võimaldas müügilepingu p 2.2 tasuda ostjal kinnisasja ostuhinna 420 000 krooni järelmaksuga 50 000 krooni kaupa aastas. Väidetud ei ole, et ostuhina tasumiseks oleks ostja hagejale andnud mingi tagatise.

28. veebruaril 2007 sõlmitud ruumide kasutuslepingu (I kd, tl 89-90) p 1.1 nägi ette, et hageja kasutusse antakse kinnisasjal (mille suurus on nii hageja kui ka kostjate esitatud hindamisaktide järgi 10 222 m²; I kd, tl 13, 96) asuvast hoonest (mille nn suletud netopind on nii hageja ka kui kostjate esitatud hindamisaktide järgi ca 733 m²; I kd, tl 14, 97) vaid ca 1/3 suurune osa (250 m²). Lepingu p 2.1.3 (I variant) järgi ei kohustunud ostja renoveerima kogu hoonet, vaid üksnes hageja kasutusse jäävaid ruume ning hoone põhikonstruktsioone ja fassaadi, kusjuures lepingus ei ole sätestatud, mis ajaks renoveerimine lõpetatakse ja mida selle käigus tegelikult tehakse. Lepingu p-s 2.1.3 (I variant, II) on konkreetse tähtajaga seotud vaid üksikud väikesemahulised tööd. Kuigi ostja põhiosas ebaselge sisuga ja määramata tähtajaga renoveerimiskohustus puudutab üksnes hoonet osaliselt, hõlmab kostjate esitatud hinnapakkumine 963 000 kroonile (I kd, tl 88) aga kogu hoone renoveerimist. Arvestada tuleb ka seda, et tasuta kasutamise leping ei lähe kinnisasja omaniku vahetumisel erinevalt üürilepingust (kus selle näeb ette VÕS § 291) üle kinnisasja uuele omanikule, st tegelikult võib hageja kasutusõiguse lõppemiseks piisata kinnisasja võõrandamisest kolmandale isikule. Lisaks annab eelkõige VÕS § 394 p 1 kasutusse andjale võrdlemisi ulatusliku võimaluse leping erakorraliselt üles öelda.

Kasutusvaldus, millega tagati asjaõiguslikult hagejale õigus kasutada kinnisasjal asuvas hoones 250 m² ruume, seati hageja kasuks alles 13. septembril 2007. Kasutusvalduse seadmise leping ei sisalda viiteid seose kohta müügilepinguga. Kuigi lepingu p-s 1.5.1 viidatakse tasuta kasutamise lepingule, jääb ebaselgeks, mis sai sellest lepingust pärast kasutusvalduse seadmist. Kasutusvalduse seadmise lepingus ei sisaldu kokkulepet, et ostjal oleks hoone renoveerimise kohustus, vaid lepingu p 3 järgi on ruumide korrashoiu kohustus hoopis hagejal endal. Lepingu p-s 1.5.2 määratud ruumide kasutusõiguse väärtus 90 000 krooni aastas on üksnes kokkuleppeline ega pruugi väljendada kasutusvõimaluse tegelikku väärtust.

23. Menetluskulude jaotus lahendatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest.

24. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb tasutud kassatsioonikautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. Hageja on TsMS § 149 lg 8 kolmanda lause alusel Riigikohtule teatanud, et kautsjon tuleb kassatsioonkaebuse rahuldamise korral tagastada Martin Traadile.

Jaak Luik, Peeter Jerofejev, Villu Kõve