RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 12. juuni 2006. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Tagastada K. P koos kassatsioonkaebusega esitatud tõendid.

3. Tagastada Osaühingule Advokaadibüroo In Jure 12. juulil 2006. a K. P eest tasutud kassatsioonikautsjon 400 (nelisada) krooni.

1. N. (N) O (hageja) esitas 9. detsembril 2004. a Tartu Maakohtule hagi T. L (kostja) vastu, paludes tuvastada kostja poolt 15. juulil 2004. a tehtud Tartus Xxxxxx xxx-x asuva korteri (edaspidi eluruum) üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisus.

Hagiavalduse kohaselt kasutab hageja koos perekonnaliikmetega üürilepingu alusel kostjale kuuluvat eluruumi. 15. juulil 2004. a teatas kostja esindaja hagejale üürilepingu korralisest ülesütlemisest pärast kolme kuu möödumist arvates ülesütlemisavalduse kättesaamisest. Hageja sai avalduse kätte 11. novembril 2004. a. Hageja leiab, et kostja ei ole üürileandjana toiminud heas usus ning ülesütlemisavaldus ei vasta võlaõigusseaduse (VÕS) § 325 nõuetele ja on tühine, kuna avalduses puudub ülesütlemise alus.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see läbi vaatamata või rahuldamata.

Kostja väitel väljastati ülesütlemisavaldus 16. juulil 2004. a hageja tütrele, kes võttis tähtkirja vastuvõtmisega endale kohustuse edastada kiri adressaadile. Ülesütlemisavaldus tuleb lugeda kättesaaduks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 2 teise lause järgi. Tulenevalt VÕS § 329 lg-st 1 peab eluruumi üürnik üürilepingu ülesütlemise vaidlustama 30 päeva jooksul. Hagejal oli õigus pöörduda kohtusse 30 päeva möödumisel arvates 16. juulist 2004. a. Kohaldada tuleb aegumist. Lisaks ei ole hageja põhjendanud, milles seisneb kostja pahauskne käitumine. Ülesütlemisavaldus vastab VÕS § 325 nõuetele.

3. Kostja esitas vastuhagi, milles palus välja mõista eluruum hageja ning tema perekonnaliikmete A. O, A. K, M. K ja N. (N) K (edaspidi hageja perekonnaliikmed) valdusest kostja valdusesse.

Kostja väitel lõppes üürilepingu tähtaeg 30. juunil 2004. a ning tulenevalt VÕS § 310 lg-st 2 muutus leping tähtajatuks. Kumbki pool võib tähtajatu üürilepingu VÕS § 312 lg 1 kohaselt üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Kuna tähitud postiga saadetud ülesütlemisteate võttis hageja perekonnaliige vastu 16. juulil 2004. a, lõppes üürileping 17. oktoobril 2004. a. Seetõttu puudub hagejal ja tema perekonnaliikmetel õigus vaidlusalust eluruumi kasutada ja see tuleb kostjale välja anda.

4. Hageja ja tema perekonnaliikmed vaidlesid vastuhagile vastu ja palusid jätta see rahuldamata.

Vastuväidete kohaselt on ülesütlemisavaldus tühine ning üürileping ei ole lõppenud.

5. Tartu Maakohus rahuldas 21. detsembri 2005. a otsusega hagi ja tuvastas üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisuse. Vastuhagi jättis maakohus rahuldamata. Lisaks mõistis maakohus kostjalt hageja kasuks välja 200 krooni riigilõivu katteks ning riigituludesse 2424 krooni 90 senti hagejale antud riigi õigusabi kulude katteks.

Maakohtu otsuse kohaselt ei ole vaidlust selles, et hageja kasutas elamu tagastamise ajal eluruumi üürilepingu alusel. Üürileping sõlmiti hagejaga 4. novembril 1996. a ning seda on pikendatud 30. juunini 1999. a. Üürileping pikenes Eesti Vabariigi elamuseaduse (ES) § 32 lg 2 kohaselt 30. juunini 2004. Lähtudes eluruumide erastamise seaduse (EES) § 5 lg 1 p-st 3, ei ole hageja enam üürnik, kellele laieneb Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse (ORAS) regulatsioon ja üürilepingu tähtaja pikenemise kaitse. Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonna 20. jaanuari 2004. a kirja kohaselt omandas A. O 2. juulil 1997. a eluruumide enampakkumisel ostmise eesõigusega eluruumid Xxxxx xx-xx ja Xxxxx xx-xx. Müügilepingud on notariaalselt sõlmitud 31. juulil 1997. a ning neid ei ole vaidlustatud.

Vaidlusalusele üürilepingu ülesütlemisele tuleb kohaldada võlaõigusseaduse sätteid, mis käsitlevad VÕS § 310 lg 1 alusel tähtajatuks muutunud üürilepingut, sest uue tähtajalise üürilepingu sõlmimiseks ei ole kumbki pool tahet avaldanud. Hagejale saadetud üürilepingu ülesütlemisavaldus ei vasta VÕS § 325 lg 2 nõuetele, kuna selles puudub ülesütlemise alus ja see on järelikult tühine. Kuna VÕS § 309 lg 3 kohaselt ei ole võimalik kokku leppida tähtajatu üürilepingu ülesütlemise alust, mis ei tulene võlaõigusseaduses sätestatust, ei ole üürileandjal õigust öelda ka tähtajatu üürileping üles alust märkimata. Üürilepingu võib lõpetada ainult seadusega sätestatud alustel ja korras. Kumbki pool võib VÕS § 313 lg 1 kohaselt mõjuval põhjusel üles öelda nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu. Üürilepingu ülesütlemise mõjuv põhjus, s.o alus peab tulenema võlaõigusseadusest ning peab olema ülesütlemise alusena märgitud ülesütlemisavaldusse vastavalt VÕS § 325 lg 2 p-le 3. Nõuetele mittevastav ülesütlemine on VÕS § 325 lg 5 kohaselt tühine. Seetõttu ei ole tähtsust, millal hageja sai ülesütlemisavalduse kätte. Kostja ei ole ülesütlemise alusena tõendanud oma vajadust eluruumi kasutada. Kui ülesütlemisavalduses puudub üürilepingu ülesütlemise alus, on võimatu ülesütlemist konkreetselt vaidlustada ning hageja saab tugineda kas ülesütlemise tühisusele selle puuduste tõttu või vastuolu tõttu hea usu põhimõttega.

Kuna üürilepingut üles öeldud ei ole, on hagejal ja tema perekonnaliikmetel jätkuvalt õiguslik alus eluruumi kasutada. Sellest tulenevalt tuleb jätta rahuldamata kostja vastuhagi eluruumi väljamõistmiseks tema valdusesse.

6. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi.

7. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Hageja perekonnaliikmed apellatsioonkaebusele kirjalikult ei vastanud.

8. Tartu Ringkonnakohtu istungil teatas hageja esindaja vandeadvokaat Kaljo Kuusmaa, et eluruumi omanik on alates 24. märtsist 2006. a K. P (tl 162). Kostja esindaja vandeadvokaat Marko Paabumets teatas samal istungil, et apellatsioonkaebus esitati enne omanikuvahetust, K. P "ühineb esitatud nõudega" ning apellatsioonkaebust saab arutada, samuti et ta esindab ka K. P (tl-d 162, 164). Hageja esindaja vaidlustas K. P esindamise (tl 164). Ringkonnakohus võttis istungil esitatud kinnistusraamatu väljavõtte asja materjalide juurde ja vaatas asja läbi (tl 162).

9. Tartu Ringkonnakohus jättis 12. juuni 2006. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse lõppjäreldustes muutmata, kuid muutis otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus mõistis K. P riigituludesse hagejale antud riigi õigusabi kulude katteks 1834 krooni 90 senti.

Ringkonnakohus leidis, et väär on maakohtu seisukoht, et vaidlusalune üürileping oli muutunud tähtajatuks ning hagejale ei laiene omandireformi aluste seadus. Elamuseaduse § 32 lg-t 4 kohaldatakse alates 1. juulist 2002. a ORAS § 12¹ lg-s 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Seega pikendatakse üürilepinguid pärast kaheksa aasta möödumist üks kord elamuseaduse alusel ning edasine pikendamine või lõpetamine toimub võlaõigusseaduse alusel. Sellest tulenevalt võivad tagastatud elamus eluruumi üürilepingu alusel kasutavate üürnike üürilepingud pikeneda veel viieks aastaks, kehtides 3+5+5 aastat. Vaidlusaluse üürilepingu esimene viieaastane tähtaeg möödus 30. juunil 2004. a. Asja materjalidest nähtuvalt pikenes see veel viieks aastaks. Üürileping pikeneb ES § 32 lg 2 alusel samadel tingimustel seni kehtinud üürilepinguga veel viieks aastaks, kui üürnik ega üürileandja ei avalda tahet uue lepingu sõlmimiseks või lepingu lõpetamiseks. Kuna üürileandja ei ole enne 30. juunit 2004. a üürnikku kirjalikult teavitanud üürilepingu lõpetamisest, pikenes see veel viieks aastaks, s.t tegemist on jätkuvalt tähtajalise üürilepinguga. Eeldused, millal laieneb üürnikule eriline õiguskaitse, on sätestatud ORAS § 12¹ lg-s 11: üürnik elab tagastatud elamus, elas seal ka omandireformi käigus tagastamise ajal ja üürnikul oli elamu tagastamise ajal kehtiv üürisuhe. Nimetatud tingimused on hageja suhtes täidetud ja neid asjaolusid ei ole kostja vaidlustanud.

Tähtajalist üürilepingut ei saa korraliselt üles öelda. Kuivõrd ülesütlemisavalduses märgitud ülesütlemise alus on vale, on hageja nõue tunnustada ülesütlemisavalduse tühisust, põhjendatud ning maakohtu vaidlustatud otsus lõppjärelduselt õige. Kuna üürilepingu ülesütlemisavaldusel ei ole õiguslikku tähendust, ei ole ka tähtsust, millal üürnik selle kätte sai. Isegi juhul, kui hageja ei oleks ülesütlemisavaldust vaidlustanud, oleks hagejal vastuhagi lahendamisel õigus esitada vastuväide ülesütlemisavalduse alusele ning kohus oleks pidanud selles osas seisukoha võtma, st hindama ülesütlemisavalduse seaduslikkust. Võlaõigusseaduse § 329 lg-s 1 sätestatud ülesütlemise vaidlustamise kord on kohaldatav, kui üürnik leiab, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Tähtajatu üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks ei ole pooltel vaja erilist ülesütlemise põhjust ning ainukeseks piiranguks on ülesütleva poole etteteatamiskohustus. Tähtajalist üürilepingut ei saa korraliselt üles öelda.

Kuna hageja ja tema perekonnaliikmed kasutavad tagastatud eluruumi õiguslikul alusel tähtajalise üürilepingu alusel, puudub alus vastuhagi rahuldamiseks.

10. K. P esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

Kaebuse kohaselt jättis ringkonnakohus ebaõigesti kohaldamata võlaõigusseaduse sätted. Hageja ei ole alates 2. juulist 1997. a enam sundüürnik, kuna A. O kasutas eluruumi ostueesõigusega erastamise õigust. Seega lõppes vaidlusalune üürileping seadusest tulenevalt juba 1997. a-l. Üürileping ei pikenenud ES § 32 lg 2 alusel viieks aastaks, kuna üürnikke teavitati kaks korda enne üürilepingu tähtaja möödumist kirjalikult üürilepingu lõpetamisest. Kuna pärast üürilepingu tähtaja möödumist 30. juunil 2004. a jätkas üürnik asja kasutamist, muutus leping tähtajatuks. Üürilepingu ülesütlemisavaldus vastas võlaõigusseaduses sätestatud tähtajatu üürilepingu ülesütlemise nõuetele. Ringkonnakohus ei hinnanud üürniku ja tema perekonnaliikmete staatust sundüürnikena või selle puudumist, kuigi asus selles osas maakohtu seisukohaga võrreldes erinevale seisukohale. Asudes uuele seisukohale, et vaidlusalune üürileping on tähtajaline, ning lähtudes seetõttu ES § 32 lg-st 2, ületas ringkonnakohus apellatsioonkaebuse piire. Enne üürilepingu tähtaja möödumist kirjaliku ülesütlemisavalduse esitamise tõendamiseks palub K. P tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 688 lg 5 alusel võtta vastu täiendavad tõendid, kuna varem selle üle ei vaieldud.

11. Hageja ei vastanud kassatsioonkaebusele tähtaegselt.

12. Hageja perekonnaliikmed ei ole kaebusele vastanud.

13. Kolleegiumi arvates tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada TsMS § 692 lg 4 alusel kassatsioonkaebuse põhjendustest olenemata ning asi tuleb saata uueks lahendamiseks samale ringkonnakohtule.

14. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 210 nõudeid poole asendamise kohta, mille tulemusena on tekkinud oluline õiguslik ebaselgus menetlusosaliste ringi suhtes. Kolleegiumi arvates on rikkumine oluline TsMS § 669 lg 2 ja § 692 lg 4 tähenduses.

15. Hagi on esitatud eluruumi üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ning vastuhagi eluruumi väljamõistmiseks hageja ja tema perekonnaliikmete valdusest üürilepingu lõppemise tõttu. Seega on vaidluses keskseks küsimuseks üürilepingu kehtivus. Üüritud kinnisasja omaniku vahetumisel lähevad uuele omanikule VÕS § 291 alusel üle ka üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. Kinnisasja võõrandamise tõttu on võimalik ka õigusjärglus üürilepingust tulenevas vaidluses. Kui üürileping oli lõppenud ning hageja ja tema perekonnaliikmed on kaotanud eluruumi valdamise õiguse kostja suhtes, ei saanud üürileping üle minna ja õigus valdusele säilida ka eluruumi uue omaniku K. P suhtes. Lähtudes TsMS § 210 lg-test 1 ja 2, on võimalik kinnisasja omaniku vahetus ka sel ajal, kui vaieldakse kinnisasja või sellega seotud õiguste üle. Omanikuvahetuse tagajärjed menetluses on reguleeritud TsMS §-des 210 ja 211. Praegusel juhul ei ole võimalik kohaldada TsMS § 211, kuna tuvastatud ei ole, et vaidlusaluse üürilepingu kohta oleks kinnistusraamatusse kantud märge (TsMS § 211 lg 1 teine lause) (vt ka Riigikohtu 29. märtsi 2006. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-9-06, p 17 (RT III 2006, 12, 117)). Seega tuleb juhinduda TsMS §-st 210.

16. Riigikohus on leidnud TsMS § 210 lg-le 2 tuginedes, et iseenesest ei takista kinnisasja omaniku muutumine menetluse ajal menetluse jätkamist seniste pooltega, s.t sellises menetluses võib kinnisasja võõrandamise jätta tähelepanuta ja teha otsuse kinnisasja senise omaniku suhtes selliselt, et see kehtiks ka uue omaniku suhtes TsMS § 460 lg 1 alusel (selle ja kinnisasja võõrandamise tähenduse kohta menetluses laiemalt vt ka viidatud otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-9-06, p-d 14æ17). Samas võib poole menetluses asendada õigusjärglasega. Selleks on TsMS § 210 lg 3 järgi vajalik õigusjärglase tahteavaldus astuda menetlusse senise poole asemel ning vastaspoole nõusolek sellega. Kolleegium märgib, et TsMS § 210 lg 3 mõttest tulenevalt on poole asendamiseks selle sätte järgi vajalik nõusolek ka seniselt poolelt, kuna teda ei saa tahtevastaselt menetlusest eemaldada. Sõltumata vastaspoole (ja ka senise poole) nõusolekust võib õigusjärglane astuda TsMS § 210 lg 3 teise lause järgi menetlusse või teda võib sinna kaasata kolmanda isikuna õiguseelneja poolel.

Kolmanda isikuna menetlusse astumist ja kaasamist reguleeritakse TsMS §-des 213æ216. Selleks peab kohus tegema määruse, mida on võimalik edasi kaevata TsMS § 215 lg 6 või § 216 lg 6 tingimustel. Kuigi seaduses ei täpsustata lähemalt poole kohtupoolset asendamist TsMS §-de 210 või 211 järgi, on kolleegiumi arvates kohtul ka selleks vaja teha määrus, millest nähtub poole asendamine. See määrus ei ole kaevatav, kuna asendamiseks on vajalik seniste poolte nõusolek. Sellise määruse võib TsMS § 464 lg 2 teise lause järgi teha ka suuliselt ja protokollida.

17. Ringkonnakohus ei ole teinud määrust kostja asendamise kohta K. P. Ringkonnakohus hindas valesti eluruumi omaniku vahetuse tähendust menetlusele, võttes seda tõendava kinnistusraamatu väljavõtte toimikusse ja jätkates menetlust, nagu ei oleks midagi muutunud (vt käesoleva otsuse p 8). Ringkonnakohtu istungil on kostja esindaja vandeadvokaat M. Paabumets teatanud, et K. P ühineb esitatud nõudega (apellatsioonkaebusega) (tl-d 162, 164). Seadus ei võimalda isikul aga selliselt "menetlusega ühineda". Ringkonnakohus ei võtnud selle kohta mingit seisukohta ega määratlenud K. P seisundit menetluses.

18. Lisaks väitis hageja esindaja istungil, et vandeadvokaat M. Paabumetsa õigus esindada menetluses K. P, st ka tema nimel taotluste esitamise õigus, ei ole tõendatud (tl 164). Ringkonnakohus ei võtnud seisukohta ka selle suhtes, kuigi nendel asjaoludel oleks võinud kaaluda esindusõiguse kontrolli TsMS § 226 või § 227 alusel. Kuigi TsMS § 226 lg 1 kolmanda lause järgi eeldatakse advokaadi esindusõigust, ei takista see säte kohtul kahtluse korral esindusõigust üldises korras kontrollida, mh nõuda esindatava antud volikirja esitamist. Takistusi ei tulene selleks ka advokatuuriseaduse §-st 57¹. Minimaalselt pidanuks kohus võtma seisukoha hageja esindaja väite kohta vandeadvokaat M. Paabumetsa esindusõiguse olemasolu tunnustamise kohta ja see pidanuks kajastuma protokollis.

19. Isegi kui kohus luges vandeadvokaat M. Paabumetsa K. P esindajaks ning tema esitatud väite menetlusega ühinemise kohta poole asendamise taotluseks, puudus selleks TsMS § 210 lg 3 järgi vajalik vastaspoole nõusolek. Ringkonnakohtu istungil osalenud hageja esindajalt kohus ega kostja sellist nõusolekut ei küsinud ja sisuliselt võib hageja esindaja protokollitud tahteavaldustest järeldada pigem poole asendamisest keeldumist (tl 164). Pealegi esindas vandeadvokaat K. Kuusmaa üksnes hagejat, mitte aga vastuhagi kostjateks olevaid hageja perekonnaliikmeid, kes ei ole eluruumi omaniku vahetuse kohta mingit seisukohta avaldanud ning kohus ei ole seda neilt ka küsinud.

20. Otsuses märkis ringkonnakohus, nagu oleks kostjaks (apellandiks) K. P (T. L), ilma et otsuses oleks õigusjärgluse küsimust üldse käsitletud ja pool oleks asendatud. Istungiprotokollis on apellandiks nimetatud T. L (tl 162). Riigikohus on leidnud üldõigusjärgluse kohta, et kohus peab selgelt otsustama poole õigusjärglase menetlusse lubamise ning õigusjärglus peab kohtulahendi täidetavuse huvides nähtuma ka kohtulahendist (vt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 12 (RT III 2005, 43, 427)). Sama kehtib kolleegiumi arvates ka eriõigusjärgluse kohta. Ringkonnakohtu väära käitumise tõttu on tekkinud olukord, kus K. P on selgesõnalise tahteavalduseta ja TsMS § 210 nõudeid rikkudes näiliselt muutunud menetluses kostjaks ja vastuhagis hagejaks ning esitanud Riigikohtule kassatsioonkaebuse. Hagimenetluses peab menetlusosaliste ring aga olema selgelt fikseeritud.

Tulenevalt eelnevast on Riigikohtule esitanud kassatsioonkaebuse isik, kes tegelikult ei ole asjas nõuetekohaselt kostjaks ega vastuhagis hagejaks saanud. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus korrektselt määratlema menetlusosaliste ringi, lähtudes TsMS §-st 210. Kui hageja või ükski tema perekonnaliikmetest ei nõustu kostja või vastuhagis hageja asendamisega, jätkub menetlus seniste pooltega ning K. P võib menetlusse astuda või teda võib menetlusse kaasata kolmanda isikuna kostja poolel (vt käesoleva otsuse p 16).

21. Kolleegiumi arvates on ringkonnakohus oluliselt rikkunud ka TsMS § 651 lg-t 1 ja § 652 lg-t 5, kui leidis, et vaidlusalune üürileping pikenes 30. juunil 2004. a viieks aastaks. Maakohus ei leidnud, et üürileping oleks pikenenud viieks aastaks, seda seisukohta ei vaidlustatud apellatsioonkaebuses, samuti ei väitnud seda varem ükski menetlusosaline. Kui ringkonnakohus soovis muuta maakohtu poolt lepingule antud õiguslikku hinnangut, pidanuks ta andma pooltele võimaluse esitada seisukohti ja tõendeid asjaolude kohta, mis maakohtus vaidluse all ei olnud, kuid mis õigusliku hinnangu andmist mõjutavad. Asja uuel arutamisel tuleb see võimalus vajadusel tagada.

K. P poolt Riigikohtule koos kaebusega esitatud tõendid tuleb talle tagastada, kuna Riigikohus neid TsMS § 688 lg 5 alusel uurida ei saa.

22. Kolleegium märgib lisaks, et hinnates vaidlusaluse üürilepingu kehtivust, jättis ringkonnakohus tähelepanuta EES § 5 lg 1 p 3. Sellest võib aga sõltuda, kas hageja on nn sundüürnik ORAS § 12¹ lg-te 1 ja 3 tähenduses ning seega ka üürilepingule ES §-de 32 ja 33 kohaldamine (ES § 32 lg 4 ja § 33 lg 6). Maakohtu otsuse järgi on hageja perekonnaliige A. O omandanud nn sundüürniku eesõigusega eluruumid Tartus Xxxxx xx-xx ja xx-xx. Kolleegiumi arvates on EES § 5 lg 1 p 3 mõte tagada, et asustamata eluruume võiksid eesõigusega osta esmajoones just tagastatud majas elavad üürnikud, kuid ostes korteri, pidi üürnik koos perekonnaliikmetega vabastama seni tema kasutuses oleva eluruumi. Vastav kohustus vabastada senine eluruum tuli üürnikul võtta eluruumi ostes ja see pidi sisalduma eluruumi ostmise lepingus. See tuleneb mh EES § 12 lg-st 5, mille kohaselt peab müügilepingus olema fikseeritud eluruumi müügihind ja -tingimused, sealhulgas ostja kohustused eluruumi erastamisel ning vastutus lepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmisel. Kui üürnik sellise tingimusega ei nõustunud, oli eluruumi müüjal õigus keelduda temaga müügilepingu sõlmimisest. Sellise tingimuse olemasolul lepingus sai lepinguga soodustatud kolmas isik æ üüritud eluruumi omanik æ lepingu alusel üürniku (ja temaga koos elavate perekonnaliikmete) vastu vastava eluruumide vabastamise nõude. Kui vastavat nõuet müügilepingus ei sisaldunud, ei saa eluruumi omanik üürniku suhtes nõudeid esitada ega tugineda sellele, et üürileping ei ole enam hinnatav ORAS § 12¹ järgi ning see ei saa pikeneda ES §-de 32 ja 33 kohaselt. Seadusest ei järeldu, et ostes eesõigusega korteri, lõppenuks automaatselt senine üürileping. See ei olnud iseenesest ka üürileandja poolt üürilepingu lõpetamise aluseks.

23. Asja uuel läbivaatamisel tuleb hinnata, kas leping on pikenenud ES §-de 32 ja 33 alusel. Kui see on nii, ei ole täidetud ülesütlemisavalduse tegemise materiaalsed eeldused, st puudub alus korraliseks ülesütlemiseks ning ülesütlemisavaldusel ei ole õigussuhet muutvat tagajärge (vt selle kohta nt viidatud otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 29). Eluruumi üürilepingu pikenemise kohta ES §-de 32 ja 33 alusel vt nt Riigikohtu 13. detsembri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-150-05, p-d 15 ja 16 (RT III 2006, 1, 8), 9. mai 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-27-05, p-d 10æ15 (RT III 2005, 17, 178) ja 27. aprilli 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05, p-d 16æ22 (RT III 2005, 15, 157).

Kostjal lasub kohustus tõendada, et üürileping oli tähtajatu. Asja materjalide juures ei ole korterite ostmise kohta rohkem dokumente kui Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonna kiri (tl 80). Lisaks on A. O kohtus kinnitanud, et tal on sõlmitud üürileping korteri nr x kohta ja ta seal ei ela (tl 78). Isegi kui A. O pidi kortereid ostes üürnikuna vabastama korteri nr x (ja tegigi seda), ei saanud see mõjutada iseenesest üürilepingut hagejaga (vaidlusalune üürileping on sõlmitud korteri nr x kohta), vaatamata sellele, et A. O on hagejaga kooselav perekonnaliige. Kolleegium märgib lisaks, et kui A. O antud volitust on kuritarvitatud korterite ostmisel või edasimüümisel, võib tal olla õigus esitada sellest tulenevaid nõudeid esindaja vastu.

24. Kui vaidlusalune üürileping on tähtajatu, tuleb ringkonnakohtul hinnata selle ülesütlemise seaduslikkust. Kolleegium märgib, et tähtajatu üürilepingu võib kumbki pool põhimõtteliselt igal ajal üles öelda, lähtudes VÕS § 195 lg-st 3 ning §-dest 311 ja 312 (tuginedes ka võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse §-le 12). Konkreetset põhjust tähtajatu lepingu korraliseks ülesütlemiseks ka eluruumi puhul vaja ei ole. Seega on kolleegiumi arvates ka VÕS § 325 lg 2 p 3 mõttes piisav, kui eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduses on tehtud üksnes viide tähtajatu üürilepingu korralisele ülesütlemisele. Tingimata vajalik ei ole viide ülesütlemise aluseks olevale konkreetsele võlaõigusseaduse sättele, kuid oluline on, et üürnik saaks aru, mistõttu leping üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust. Üürnikul on õigus vaidlustada ülesütlemine vastuolu tõttu hea usu põhimõttega VÕS § 326 lg 1 ja § 327 järgi või nõuda üürilepingu pikendamist VÕS § 326 lg 2 ja § 328 järgi, esmajoones põhjusel, et lepingu lõppemine oleks poolte huvisid kaaludes ilmselt ebaõiglane (vt selle kohta ka Riigikohtu 29. oktoobri 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-100-04, p 17 (RT III 2004, 30, 321) ja 2. detsembri 2004. a otsust põhiseaduslikkuse järelevalve asjas nr 3-4-1-20-04, p 37 (RT III 2004, 35, 362)).

Ülesütlemise vaidlustamise avalduse esitamisel tuleb järgida VÕS § 329 nõudeid, mh nimetatud paragrahvi esimest lõiget tähtaja kohta (vt selle kohta nt Riigikohtu 1. aprilli 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-47-04, p 13 (RT III 2004, 10, 127)). Vastav tähtaeg hakkab kulgema ajast, mil ülesütlemisavaldus kui tahteavaldus on edastatud üürnikule TsÜS § 69 kohaselt. Nimetatud sätte teise lõike teise lause kohaselt loetakse eemalviibijale tehtud tahteavaldus kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda (vt selle kohta nt Riigikohtu 19. detsembri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-156-05, p 10 (RT III 2006, 2, 18), 13. septembri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-72-05, p-d 13 ja 14 (RT III 2005, 27, 288) ja 4. aprilli 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-24-05, p 24 (RT III 2005, 12, 125). Eelnev kehtib ka üürilepingu pikendamise avalduse esitamise kohta.

25. Kolleegium märgib, et kohus saab rahuldada vastuhagi hageja perekonnaliikmete vastu eluruumi valduse väljaandmiseks juhul, kui nimetatud isikud tõepoolest elavad hagejaga koos, st valdavad eluruumi. Asja materjalidest nähtuvalt on see vähemalt A. K ja M. K puhul ebaselge (vt tl 93, 96). Ainuüksi eluruumis registreeritus elanike registris ei ole põhjus asja valduse (kui faktilist seisundit väljendava instituudi) väljaandmise nõude rahuldamiseks, kui seda valdust tegelikult ei teostata.

26. Kolleegium märgib, et ringkonnakohtu otsust ei ole toimiku järgi kätte toimetatud vastuhagi kostjale M. K. Vastav tähitud kiri on kohtule tagastatud märgetega "ei olnud kodus" ja "hoiutähtaja möödumisel". Seda saaks lugeda kättetoimetamiseks üksnes TsMS §-de 326 ja 327 tingimustel, st kui on selge, et koht, kus dokumenti prooviti üle anda, on tõepoolest saaja elu- või äriruum, dokumenti on proovitud üle anda vähemalt kahel korral oluliselt erinevatel kellaaegadel vähemalt kolmepäevase vahega, kättetoimetamine ei ole võimalik ka TsMS §-des 322 ja 323 nimetatud isikutele, hoiustamise kohta on jäetud või edastatud teade TsMS § 327 lg 2 järgi ning kogu eelnimetatu on dokumenteeritud nõuetekohaselt, st TsMS § 313 nõuetele vastavalt väljastusteatel, mis on tagastatud kohtule. Menetlusdokumendi nõuetekohane kättetoimetamine peab nähtuma kohtutoimikust (TsMS § 306 lg 2). Kui väljastusteade ei ole täidetud nõuetekohaselt ja seetõttu ei saa kättetoimetamist lugeda toimunuks, võib kohus anda menetlusdokumendi postiteenuse osutajale uueks kättetoimetamiseks, kuna postiteenuse osutaja ei ole vaatamata tasu saamisele dokumenti nõuetekohaselt kätte toimetanud. Täiendava tasu maksmine postiteenuse osutajale puudulikult osutatud teenuse eest kolleegiumi hinnangul vähemalt üldjuhul põhjendatud ei ole.

Kolleegium märgib, et kohus peab tegema endast oleneva kohtuotsuse kättetoimetamiseks, olenemata otsuse vaidlustamise tähtajast, st ringkonnakohus ei saa jätta kohtuotsust kätte toimetamata üksnes nt TsMS § 670 lg-le 1 tuginedes, mille järgi möödub kassatsioonitähtaeg viie kuu möödumisel ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Sama kehtib TsMS § 632 lg 1 kohta maakohtu otsuse kättetoimetamise osas. Otsuse kättetoimetamata jätmine võib olla mõjuvaks põhjuseks apellatsiooni- või kassatsioonitähtaja ennistamisel.

Kolleegium märgib lisaks, et sarnaselt ringkonnakohtuga eksis ka Riigikohus kassatsioonkaebuse M. K kättetoimetamisel. Kuna ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada sõltumata kassatsioonkaebuse põhjendustest, ei mõjuta ringkonnakohtu eksimus otsuse kättetoimetamisel ega Riigikohtu eksimus kaebuse kättetoimetamisel asja lahendamist.

27. Menetlusosalisel on TsMS § 200 lg 4 järgi mh kohustus teatada kohtule ja teistele menetlusosalistele viivitamata oma aadressi või sidevahendite andmete muutumisest. Selle kohustuse rikkumise korral võib kohus menetlusosalist TsMS § 200 lg 2 alusel trahvida. Samuti võib andmete muutmisest teatamata jätmine olla aluseks menetlusosalise kohustamiseks menetlusdokumentide vastuvõtja määramiseks TsMS § 320 järgi või TsMS § 317 lg 1 p 1 nõudeid järgides üheks põhjuseks menetlusdokumendi avalikuks kättetoimetamiseks.

28. Ringkonnakohus mõistis K. P riigi kasuks välja hagejale riigi õigusabi andmisega seotud kulud. Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 tuleb menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise puhul lähtuda enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikust. Selles ei reguleeritud aga erijuhtumit poole asendamise kohta. Sellises olukorras on kolleegiumi arvates TsMS § 8 lg-le 2 tuginedes mõistlik kohaldada analoogia korras TsMS § 166 kulude jaotamise kohta poole ja tema õigusjärglase vahel ning mõista asja lahendamisel hageja kasuks kulud välja T. L ja K. P solidaarselt. Oleks ebaõiglane, kui (vähemalt põhiosas) kinnisasja eelmise omaniku poolt vastaspoolele (või riigile) põhjustatud menetluskulude lõppkandjaks peaks jääma üksnes uus omanik.

29. Kuigi ringkonnakohtu otsus tühistatakse kaebuse põhjendustest olenemata, saab seda TsMS § 149 lg 4 tähenduses võrdsustada kaebuse rahuldamisega. Seetõttu tuleb kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon tagastada.

Lea Laarmaa, Villu Kõve, Jaak Luik